天津办公楼市场空置率水平继续回落；零售地产竞争加剧，品牌迭代加速

仲量联行2020年第三季度天津房地产市场回顾

“本季度，天津办公楼市场供应量放缓，空置率继续回落。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“市场保持缓慢恢复态势，科技、专业咨询及金融三大行业引领租赁需求，但成交活跃度相比往年仍处低位。”零售地产持续回暖，优质品牌积极开拓天津市场，进驻客流密集的热门商圈。

办公楼市场

科技、专业咨询及金融行业租赁需求保持韧性。本季度，市场未呈现类似上季度累积需求积极释放的现象，但全市净吸纳量仍实现环比上升。300平方米以下的小面积受租户追捧，成交活跃。科技类企业的租赁需求持续旺盛，其中内资新兴行业尤为突出。专业咨询、金融等传统公司需求保持稳健。

市场新增供应放缓。本季度未录得新项目入市，全市办公楼总量保持在371万平方米，较去年同期新增18.8万平方米。随着新增供应放缓，三季度办公楼市场整体空置率再次下滑1.7个百分点至38.2%。甲级办公楼市场的租赁活动更为活跃，空置率环比下降2.5个百分点至43.4%。

租金继续保持在下行区间。企业对于租赁和装修成本的敏感度提升，为吸引新租户，部分业主采取主动降低租金或推出精装房源的策略以迎合客户需求，获得良好去化效果。本季度整体市场平均有效租金环比下降0.9%，录得85元/平方米/月；甲级办公楼市场平均有效租金为90元/平方米/月，环比下降1.5%，同比下降5.0%。

供过于求的市场环境或将加剧租金下行压力。未来连续的新增供应或将加剧空置率的潜在攀升压力，并转化为租金压力，预计天津办公楼市场租金仍将下行。“市场仍存在不确定性，企业对于租赁成本、装修成本更加审慎，服务品质优、租金让利的高性价比办公空间将更具竞争优势。” 仲量联行天津及沈阳分公司商业地产部总监吕蔚然表示，“市场供需不平衡的问题被持续放大，业主或将提供更多样化的激励策略、更丰富的产品类型吸引优质租户入驻。”

零售地产市场

本季度租赁需求有所回升。面对激烈的同质化竞争，品牌更新迭代加速，话题度高、引流效果明显的优质品牌成为购物中心新宠。餐饮业态依旧是品牌首次入津的主流，高端甜品品牌Lady M、茶饮品牌一点点天津首店分别进驻天河城购物中心及和平大悦城。新能源汽车积极布局天津市场，理想、小鹏等多个品牌开业或签订新面积。美妆品牌表现活跃，集合店THE COLORIST调色师继续拓店，Estee Lauder、Givenchy、Nars等国际品牌亦开设新店。此外，教育培训机构复工带动儿童教育需求活跃，滑雪、击剑、平衡车等新颖的运动培训品类涌现，为消费者带来多元体验。

市场空置率承压上升。尽管市场呈回暖之势，但有效的租赁需求未能填补低抗压能力项目的退租面积。本季度天津优质零售地产市场整体空置率上升1.9个百分点至14.6%。其中，优质购物中心空置率上行至16.0%，环比上升2.2个百分点。

市场租金持续下探。第三季度天津零售物业首层净租金环比下降1.5%，录得341元/平方米/月。除了部分知名开发商的核心项目仍维持稳定的租金预期外，大多数业主开始采取积极灵活的谈判态度，以快速填补空置面积。

供应上升或将加速市场洗牌进程。随着更多未来项目的计划入市，市场将持续承压，项目两极分化的现象或将加剧。优质零售品牌商首选核心区位的高品质项目，将增加高空置项目的招商难度，从而使业主不断降低租金预期，采取“以价换量”的策略吸引品牌进驻。受此影响，全市租金水平或将继续处于下行通道。仲量联行天津分公司零售地产部总监尹伟静表示：“新项目多由经验丰富的知名开发商运营，预计将加剧核心商圈竞争。招商困难、运营管理能力弱的项目或将面临淘汰，这也将助力天津零售地产市场整体提质增效。”